Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định thắt giao du bất động sản ưng chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Nasco Express Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Nasco Express Luật quan yếu này được chuẩn y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán đồng từ dư luận. Nasco Express Trong đó, nổi trội nhất là quy định liên can đến giao du bất động sản phải chuẩn y sàn giao dịch.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội duyệt vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tiếp bất động sản phải thực hiện phê chuẩn sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao du bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ Nasco Express phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được, căn do là do nhân viên của họ có sự thông hiểu và có nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, tổn phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần Nasco Express phí huê hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm hoài” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao du do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao du trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao thiệp cũng Nasco Express cần cụ thể hơn: Thế nà có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao du trực tiếp và điện tử.
giao tế bất động sản ưng chuẩn sàn Nasco Express sẽ làm tăng chi Nasco Express phí cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên hệ đến quy định giao du bất động sản nép qua sàn giao thiệp, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ thắt phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao dịch tuân thủ đúng các quy định luật pháp có liên tưởng đến việc thực hành hợp đồng, giao du; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao kèo, giao tế. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu Nasco Express các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ khước công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng giao kèo, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tiếp, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, Nasco Express điều kiện để đưa bất động sản vào giao tế; nếu không đủ Nasco Express điều kiện giao tiếp thì phải khước từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một đa số với nội dung hoạt động của sàn giao du bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động Nasco Express sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hành các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao du”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều Nasco Express kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định thắt giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng hoài tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí trung gian trả cho sàn giao du sẽ được tính vào giá bán và người dùng rốt cuộc phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản thắt doanh nghiệp , người dân phải giao thiệp ưng chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ kinh dinh và lựa chọn hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do lùng thị trường, Nasco Express khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu bổn phận về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc tấm giao tiếp bất động sản chuẩn y sàn giao tiếp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao du bất động sản phải thực hành duyệt sàn tại dự thảo Luật là Nasco Express cần thiết, ăn nhập với Nghị quyết Nasco Express 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính Nasco Express sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn giao dịch Nasco Express chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự Nasco Express còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao du bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong giao tiếp bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tế bất động sản qua sàn cũng như giao tiếp qua sở giao dịch hàng hóa là rất Nasco Express cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) Nasco Express bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự định phê duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |